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マンション大規模修繕工事の1年点検 [マンションコンサルタント]

マンション大規模修繕工事の1年点検をしました。
屋上防水工事部分を見て、上の階より順に廊下、屋外階段と見回りました。

今年度の役員様と施工会社の担当者(工事の時の現場代理人)と
管理会社のフロント担当者、
コンサルタントの私で点検しました。
工事年度の役員様方の参加がなかったのが、
少し残念でした。

大きな不具合もなく、無事終了しました。
2年目、3年目も一緒に点検するよう話をして、
解散しました。

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塗装 旧塗膜の剥離 [マンションコンサルタント]

マンションの大規模修繕工事で調査したところ、
旧塗膜の付着力が弱く、浮きも見られることより、
旧塗膜の剥離試験施工をすることとしました。
いろいろなパターンでの試験施工を行いました。

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コンクリートの爆裂がありました。 [マンションコンサルタント]

マンションの改修工事の廊下天井打診調査でコンクリートの爆裂がたくさん見つかりました。

長年の上階よりの雨水の浸水と鉄筋を覆っているコンクリートのかぶり厚さが少なかったことなどが原因と考えられました。

色つきマーカーで印を付け、その後補修仕様通りの修繕をしました。

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屋上防水のフクレ [マンションコンサルタント]

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建物点検で屋上の露出アスファルト防水に
写真のように小さな無数のフクレをよく見かけます。

新築時の防水、築10年頃の改修、又、その後の部分的に修繕した防水層にも見られました。
原因は何なのか建物の状況によって違うのかもわかりませんが、
防水時の下地に水分、空気などが残っていたと思われます。

工事中の急な雨や空気を出す作業が不十分だった等考えられます。
このくらいでは、すぐに雨漏りなど大きな不具合になる事はありませんが、
要注意箇所となります。

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雨漏りの原因 [マンションコンサルタント]

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あるマンションの屋上の周囲のパラペットと呼ばれている立ち上がり部分です。
屋上床面の防水層がこの立ち上がりの途中まで貼り上げてあります。
その端部にアルミ製の水切りが取り付けられていて、上部にシーリング材が詰めてあります。
このシーリング材の材質はアクリルやゴム系等ですので、当然紫外線や雨風、温度変化などで劣化していきます。
硬化したり、ひび割れたり、縮んだりします。
写真のように少し縮んだだけでも雨水はその隙間より侵入してきます。
放っておくと下階に雨漏りすることになってしまいます。


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手すりの腐食 [マンションコンサルタント]

建物の屋上には手すりがつきものです。
近頃はアルミニウムやステンレス、又、コンクリート壁の建物が見られますが、
少し前のマンションなどではまだまだ鉄製の手すりが多くあります。

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写真の手すりはほとんどの部分が健全なのに一部下側のみ錆びて穴が空いています。
どこからか雨水が入ったのか、パイプ内の水分で内側から腐食したのか、
又、パイプの下をつたった雨水で長年の内に錆びたのか、原因は特定できませんでしたが、
こうなる前に少し錆びた段階で見つけて修繕する事が大切と思います。

それには、年1~2回の建物点検するのが一番よいと考えます。
マンションの管理組合があるなら役員さん全員で順回で見回ると自分のマンションの状態を
知る事ができます。
オーナーマンションでもオーナーさんが見回る管理会社があれば年1回以上、建物点検を
お願いする契約にするとよいでしょう。
建物の不具合は人間の病気と同じで早期発見が大切です。

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入荷材料のチェック [マンションコンサルタント]

マンションの大規模修繕工事での監理業務として、
入荷材料のチェックを行っています。

工事会社で入荷日や数量を記録してもらっていますが、
仕様書通りの材料で施工されているかを確認しています。

また、工事が完成した後にはなりますが、
塗料や防水などの材料メーカーより出荷証明書の提出をしていただきます。

工事施工者にまかせっきりにせず、
チェックすることでよりよい工事になるよう努めています。

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マンション排水ドレンの不具合 [マンションコンサルタント]

マンションへ建物調査のため訪問した際、
廊下の排水ドレンが傾いた状態で取り付けてあるのを見つけました。

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排水ドレンが傾いた状態でウレタン塗膜防水され埋まってしまっています。

これは少し大掛かりな工事になりますが、
漏水などのトラブルにつながることもありますので、
新しいドレンに取り替えるよう提案させていただきました。

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マンション雨漏り調査 [マンションコンサルタント]

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マンションの廊下天井の塗膜がめくれて垂れ下がっています。
これは上階(屋上)からの雨の侵入が原因と考えられます。

しかし、屋上に上る扉の鍵がわからないとのことで、
この日は屋上へ上がっての調査はできませんでした。

普段より鍵の保管も合わせての点検が必要ですね。
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扉の蝶番の不具合 [マンションコンサルタント]

マンション建物調査に行った時の事です。
屋上への出入り口扉が固く、案内役の役員様が体当たりして開けておられました。

「いつも、こんなに開けにくいですか?」と尋ねると、
相当前から固く開けにくかったとのこと。
これでは力の弱い方では開けることができません。

原因は、扉の蝶番の変形です。
鉄扉の場合、扉自体が重く下がってきて支えている蝶番を変形させてしまうのです。

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蝶番を取り替えるのが一番ですが、
蝶番おこしと言われるバールの先が蝶番をはさような形の器具があります。
これで修繕できることもあります。
取り替えの費用がかからない、手軽なことですのでよくつかわれる方法です。
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